Vous en avez assez du bruit et des allées et venues des locations saisonnières dans votre immeuble ? Vous vous demandez si vous pouvez enfin interdire les locations type Airbnb ? La loi Le Meur change-t-elle vraiment la donne pour votre copropriété ?
Cette nouvelle loi, datée du 19 novembre 2024, offre de nouveaux outils aux copropriétés. Mais attention, son application est très encadrée. Cet article vous explique comment utiliser la loi Le Meur pour réguler la location meublée de tourisme dans votre immeuble, sans jargon et en allant droit au but.
Loi Le Meur en Copropriété : Le Tableau Récapitulatif des Changements
Avant d’entrer dans les détails, voici un résumé simple de ce que la loi Le Meur change pour la copropriété. Ce tableau vous donne l’essentiel à savoir en un coup d’œil.
| Thème | Ce que la loi change | Condition principale |
|---|---|---|
| Interdiction en copropriété | Permet d’interdire la location touristique par un vote en assemblée générale (majorité qualifiée). | Le règlement de copropriété doit déjà interdire toute activité commerciale (clause d’habitation bourgeoise). |
| Résidences secondaires | Elles sont les seules concernées par cette nouvelle possibilité d’interdiction. | Le logement est loué plus de 120 jours par an ou n’est pas la résidence principale du propriétaire. |
| Résidences principales | Rien ne change. La location reste autorisée dans la limite de 120 jours par an. L’interdiction ne les vise pas. | Le propriétaire doit occuper le logement au moins 8 mois par an. |
| Nouveaux règlements de copropriété | Les règlements créés après le 20 novembre 2024 doivent mentionner explicitement si la location touristique est autorisée ou interdite. | Concerne tous les immeubles neufs dont le règlement est établi après la promulgation de la loi. |
Les 3 Conditions Cumulatives pour Interdire la Location Touristique (Article 26d)
La loi Le Meur a créé un nouvel article, le 26d, dans la loi de 1965 sur la copropriété. C’est cet article qui permet le vote pour interdire les meublés de tourisme. Mais pour pouvoir l’utiliser, votre copropriété doit remplir trois conditions en même temps. Si une seule manque, la procédure est impossible.
Condition 1 : Concerner uniquement les résidences secondaires
La mesure d’interdiction ne vise que les résidences secondaires. La loi protège le droit de louer sa résidence principale pour compléter ses revenus, dans la limite légale existante.
Pour faire simple :
- Une résidence principale : c’est le logement que vous occupez au moins 8 mois par an. Vous avez toujours le droit de le louer pour de courtes durées, jusqu’à 120 jours par an. La loi Le Meur ne change rien pour vous.
- Une résidence secondaire : c’est tout autre logement (investissement locatif, pied-à-terre…). C’est ce type de bien qui peut être interdit de location touristique par un vote de la copropriété.
Condition 2 : S’appliquer aux lots à usage d’habitation
L’interdiction ne peut s’appliquer qu’aux lots définis comme étant « à usage d’habitation » dans le règlement de copropriété. Cela veut dire que la loi cible uniquement les appartements destinés au logement.
Les lots à usage commercial ou professionnel, comme un magasin au rez-de-chaussée ou un cabinet médical, ne sont pas concernés par cette disposition. La mesure se concentre sur la tranquillité des immeubles résidentiels.
Condition 3 : Un règlement de copropriété interdisant déjà l’activité commerciale
C’est la condition la plus importante et souvent la plus compliquée. Pour pouvoir voter l’interdiction, votre règlement de copropriété doit déjà contenir une clause interdisant l’exercice d’une activité commerciale. C’est ce qu’on appelle souvent une « clause d’habitation bourgeoise » ou « d’habitation bourgeoise exclusive ».
Cette clause stipule que les lots sont destinés uniquement à l’habitation et que toute activité professionnelle ou commerciale y est proscrite. Si votre règlement contient une telle clause, la loi Le Meur vous donne un outil pour faire respecter cette destination de l’immeuble face à la location touristique, qui est considérée comme une activité commerciale.
Le Processus en Assemblée Générale : Vote et Modification du Règlement
Si votre copropriété remplit les trois conditions, vous pouvez passer à l’action. L’interdiction doit être votée en assemblée générale (AG) des copropriétaires. Voici les étapes à suivre.
La résolution à l’ordre du jour
Vous devez demander à votre syndic d’inscrire une résolution à l’ordre du jour de la prochaine AG. La formulation doit être précise. Elle doit clairement proposer de modifier le règlement de copropriété pour y ajouter une clause interdisant la location de locaux d’habitation à usage de meublé de tourisme.
Un exemple de résolution pourrait être : « L’assemblée générale, en application de l’article 26d de la loi du 10 juillet 1965, décide de modifier le règlement de copropriété pour y insérer une clause interdisant la location à titre de meublé de tourisme des lots à usage d’habitation. »
La règle de majorité : l’article 26
Le vote pour cette interdiction est exigeant. Il ne s’agit pas d’une majorité simple. La décision doit être prise à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965.
Cela signifie qu’il faut obtenir le vote favorable de :
- La majorité de tous les copropriétaires (présents, absents et représentés).
- Représentant au moins les deux tiers des voix (tantièmes) de l’immeuble.
C’est une double majorité difficile à atteindre, qui nécessite une forte mobilisation des copropriétaires. Si cette majorité n’est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins la moitié des voix des copropriétaires présents ou représentés, un second vote immédiat à la majorité simple est parfois possible (passerelle de l’article 25-1).
Après le vote : la publication
Une fois le vote obtenu, le travail n’est pas terminé. La modification du règlement de copropriété doit être officialisée. Pour cela, le syndicat des copropriétaires doit mandater un professionnel (notaire ou avocat) pour rédiger la nouvelle clause et l’intégrer au règlement.
Ensuite, cette modification doit être publiée au service de la publicité foncière. Cette étape est cruciale : c’est seulement après publication que la nouvelle règle devient « opposable aux tiers ». Cela veut dire qu’elle s’appliquera à tout le monde, y compris aux futurs acheteurs d’un lot dans la copropriété.
Nouveaux Règlements et Attestation sur l’Honneur : Les Autres Impacts
La loi Le Meur ne se limite pas à la possibilité d’interdiction. Elle apporte d’autres changements pour clarifier la situation des meublés de tourisme, notamment pour les nouveaux immeubles et les formalités administratives.
Obligation pour les nouveaux règlements (après nov. 2024)
Pour éviter toute ambiguïté à l’avenir, la loi impose une nouvelle règle pour les immeubles neufs. Tout règlement de copropriété établi après le 20 novembre 2024 doit désormais inclure une clause spécifique.
Cette clause doit préciser explicitement la destination de l’immeuble et mentionner si la location meublée de tourisme y est autorisée ou non. L’objectif est de garantir que chaque nouvel acheteur soit parfaitement informé des règles en vigueur dès le départ.
L’attestation sur l’honneur pour le changement d’usage
La loi crée aussi une nouvelle formalité administrative pour lier les règles d’urbanisme de la ville et celles de la copropriété. Toute personne qui dépose une déclaration de changement d’usage pour transformer un local en meublé de tourisme doit maintenant fournir une déclaration sur l’honneur.
Dans ce document, le propriétaire atteste que le règlement de copropriété n’interdit pas l’activité de location meublée touristique. Cette mesure vise à responsabiliser les propriétaires et à faciliter les contrôles par les mairies. Ces nouvelles dispositions sont expliquées dans l’étude complète de l’ANIL et cherchent à encadrer une pratique qui a pu faire l’objet de débats juridiques, menant par le passé à une censure du Conseil constitutionnel en 2014 sur un sujet similaire.
Foire Aux Questions (FAQ) sur la Loi Le Meur en Copropriété
Voici les réponses directes aux questions les plus fréquentes sur l’application de la loi Le Meur.
Q1: Peut-on interdire la location d’une résidence principale ?
Non. La loi Le Meur ne permet pas d’interdire la location de votre résidence principale. Vous conservez le droit de la louer pour de courtes durées, dans la limite de 120 jours par an, comme le prévoit déjà le code du tourisme.
Q2: La loi est-elle rétroactive ? Que faire pour les locations déjà existantes ?
Non, la loi n’est pas rétroactive. L’interdiction votée en AG ne s’applique qu’à partir du moment où la modification du règlement est publiée. Elle ne peut pas remettre en cause des contrats de location ou des réservations faites avant cette date. Les propriétaires concernés devront cesser leur activité pour les futures locations.
Q3: Que se passe-t-il si notre règlement n’a pas de clause d’habitation bourgeoise ?
Si votre règlement n’interdit pas l’activité commerciale, vous ne pouvez pas utiliser l’article 26d pour voter l’interdiction de la location touristique. Il faudrait d’abord modifier le règlement pour y ajouter une telle clause, ce qui requiert un vote à l’unanimité, une procédure extrêmement difficile.
Q4: Qui paie les frais de modification du règlement ?
Les frais de rédaction de l’acte par un notaire ou un avocat, ainsi que les frais de publication, sont des charges communes générales. Ils sont donc répartis entre tous les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes.
Q5: Quelles sont les sanctions si un propriétaire ne respecte pas l’interdiction ?
Si un copropriétaire continue la location touristique malgré l’interdiction inscrite dans le règlement, le syndicat des copropriétaires peut agir en justice. Il peut demander au tribunal d’ordonner la cessation de l’activité sous astreinte (pénalités financières par jour de retard) et réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.
Conclusion et Recommandations
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 est un outil puissant mais conditionné. Elle ne met pas fin automatiquement aux locations saisonnières dans tous les immeubles. Elle offre un levier d’action aux copropriétés qui souhaitent préserver leur tranquillité, à condition de remplir des critères très stricts.
L’étape numéro un, avant même d’envisager un vote, est simple : auditer votre règlement de copropriété. C’est ce document qui vous dira si vous avez le droit d’utiliser cette nouvelle loi. C’est le point de départ de toute action.
- Lisez votre règlement : Cherchez la clause sur la destination de l’immeuble et l’interdiction d’activités commerciales.
- Parlez-en à votre conseil syndical : Si les conditions sont réunies, discutez de l’opportunité d’inscrire la question à la prochaine assemblée générale.
- Consultez un professionnel : En cas de doute, un avocat spécialisé en droit de la copropriété ou votre syndic peut analyser votre règlement et vous conseiller sur la meilleure stratégie à adopter.
